رصد سه متغیر در بازار مسکن

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن با انتشار نسخه‌ای جدید از «پیش‌بینی وضع بازار ملک در سال93»، اثر سه متغیر جدید بر قیمت مسکن - از جمله مهار نرخ تورم ماه‌های اخیر و اجرای فاز دوم هدفمندی - را مورد بررسی قرار داد و احتمال بروز حرکات مختلف در منحنی قیمت‌ را محاسبه کرد.

 مدیرکل اقتصاد مسکن با اشاره به اینکه توقف شیب تند کاهش قیمت مسکن در دو ماه پایانی سال92، از شدت رکود کاست، گفت: بروز رونق در ماه‌های آینده به دلایلی از جمله آرامش متقاضیان و بضاعت مالی آنها، به‌دور از تورم انتظاری خواهد بود.

مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصادمسکن تصویر پس از رکود را ارائه کرد
سه متغیر جدید در بازار مسکن

 با درپیش بودن تغییراتی در بُعد هزینه‌ها، درآمد خانوارها در مقطع کنونی کشش منفی در قیمت مسکن دارد

دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی، در آستانه اجرای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها، نسخه جدیدی از «پیش‌بینی میان‌مدت شاخص‌ها در بازار مسکن سال93» ارائه کرده که نشان می‌دهد، فعالان بازار به خصوص طیف تقاضای مسکن که در این مقطع بازیگر اصلی رکود به حساب می‌آیند، همچنان نسبت به تعدیل نرخ‌ها امید دارند و در این فضا باتوجه به چشم‌‌انداز کاهشی تورم، انتظاری نیز برای افزایش قیمت مسکن وجود ندارد.

در پیش‌بینی تازه دفتر اقتصاد مسکن، دو نوع کمبود محتوایی نسخه‌های قبلی رفع شده است.

اواخر سال گذشته، چند سناریو درباره اوضاع مسکن سال93 منتشر شد اما در همه آنها، خبری از تحولات هفته‌های آخر سال92 نبود، ضمن اینکه جای خالی متغیرهای تازه راه یافته به اقتصاد کشور شامل «رکورد جدید نرخ تورم» و «یارانه‌های فاز دوم» نیز، سلامت این پیش‌بینی‌ها را با تردید روبه‌رو می‌کرد.

اما در نسخه جدید، غیبت قیمت مسکن ماه‌های بهمن و اسفند 92 -در نسخه‌های قبلی- رفع شده و فعل و انفعالات بازار مسکن سال قبل تا آخرین روز سال، تجزیه و تحلیل شده است. همچنین تاثیر تورم یکسال قبل به اضافه برنامه دولت برای فاز دوم هدفمندسازی یارانه‌ها نیز مورد بررسی قرار گرفته است.

مشاهده روند ماهانه افت و خیز قیمت مسکن در سال92 به خصوص در دو ماه آخر سال نشان می‌دهد: در پایان سال گذشته، تاحدودی از شدت رکود معاملاتی کاسته شد و توقف شتاب کاهش قیمت در اسفندماه، این تصور را برای برخی خریداران ایجاد کرد که ریسک تعویق در خرید رو به افزایش است و همین اتفاق، بازار را در شروع سال93 به ابتدای جاده رونق نزدیک کرد.

یافته‌های جدید دفتر اقتصاد مسکن اگرچه تداوم رکود سال گذشته را بعید تلقی می‌کند اما بروز رونق در ماه‌های آتی را نیز به دلایلی از جمله آرامش طرف تقاضا و بضاعت مالی متقاضیان، فاقد آثار تورمی در بازار مسکن می‌داند.

سعه‌صدر خریداران مرهون مهار تورم

چگینی مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن درباره نتایج بررسی‌های جدید به «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرد: مجموعه تحقیقات میدانی و نظرسنجی‌های کارشناسی از طیف‌های مختلف فعال و اثرگذار بر بازار مسکن نشان می‌دهد، مسکن در ماه‌های آتی از «تورم‌انتظاری» به دور است و اگرچه عواملی عمدتا از برون و تاحدودی هم از درون بازار مسکن، نقش محرک قیمت را برعهده دارند اما در نهایت تاثیر نیروهای کاهنده قیمت مسکن در سال جاری پررنگ‌تر دیده می‌شود.

چگینی با بیان اینکه مهار شتاب تورم هم‌اکنون حتی از طرح هدفمندی نیز برای دولت مهم‌تر است، افزود: رشد دوباره سطح عمومی قیمت‌ها، به خط‌قرمز دولتمردان تبدیل شده و تاثیر این رویکرد به خوبی در بازار مسکن قابل مشاهده است و به‌صورت سعه‌صدر خریداران در برخورد با فایل‌های فروش و مقاومت در پذیرش قیمت بالا دارد بروز می‌کند.

مدیرکل اقتصاد مسکن وزارت راه‌وشهرسازی همچنین گفت: حداقل سه گزینه برای نحوه تغییر قیمت مسکن در سال93 وجود دارد که از بین آنها، احتمال بروز رشد مثبت ارزش واقعی ملک (افزایش بیش‌از حد تورم)، تقریبا ضعیف است، اما گزینه‌های «تغییر قیمت همسو با تورم» و «افزایش کمتر از سطح تورم» به ترتیب با بیشترین احتمال بروز، هم‌اکنون مطرح هستند.

چگینی درباره آنچه باعث می‌شود در سال93 حتی به‌رغم اجرای فاز دوم هدفمندی، بازار مسکن از التهاب قیمتی در امان بماند نیز اعلام کرد: طبق آخرین گزارش بانک‌مرکزی متوسط درآمد سالانه خانوارهای شهری (در سال91) رقمی معادل 20 میلیون تومان است که اگر همه این مبلغ برای خرید یک واحدمسکونی معمولی با متوسط قیمت چهار میلیون تومان در هر مترمربع پس‌انداز شود، 15سال طول خواهد کشید خانوارها بتوانند صاحب‌ مسکن شوند، ضمن اینکه قدرت درآمد ماهانه خانوارها از نصف قیمت هر مترمربع آپارتمان نیز کمتر است.  بنابراین در چنین شرایطی، قدرت نا چیز خرید مسکن نه‌تنها از افزایش قیمت پشتیبانی نمی‌کند که کشش منفی در سطح قیمت‌ها اعمال خواهد کرد.

متن بررسی‌های جدید دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن به شرح زیر است:

چشم‌انداز ماه‌های آتی

بازار مسکن دارای ارتباط گسترده‌ای با سایر بخش‌های اقتصادی بوده و بر این اساس از عوامل مختلف درون و برون بخشی متاثر است. مطابق الگوی نوسانات بازار مسکن در چهار دهه گذشته، قیمت مسکن در یک دوره، از ثبات نسبی برخوردار بوده و تا حدودی عرضه بر تقاضا تفوق یافته و رکودی بر بازار معاملات و سرمایه‌گذاری حاکم شود.

 بعد از طی این دوره ابتدا در شهر تهران (به‌عنوان شهر پیشتاز) و به دنبال آن در سایر شهرهای بزرگ، انبوه تقاضا، وارد بخش شده و از آنجا که عرضه مسکن در کوتاه‌مدت نمی‌تواند پاسخگوی این تقاضا باشد، قیمت مسکن به صورت جهش‌وار افزایش می‌یابد و رونق بر بازار حاکم می‌شود.

از سوی دیگر، تاریخچه نرخ رشد زمین، مسکن، اجاره و تورم در 2 دهه گذشته نیز حاکی از آن است که همواره نوسان قیمت زمین بالاتر از مسکن، نوسان مسکن بالاتر از اجاره‌بها و نوسان اجاره‌بها نیز بالاتر از تورم بوده است.

نگاهی به روند بازار مسکن طی سال گذشته، حاکی از قرارگیری این بازار در سیکل رکودی خود است به طوری که با فروکش کردن التهابات، شاهد ثبات نسبی در این بازار طی سال 92 بوده‌ایم. نگاهی به روند قیمت مسکن نیز حاکی از آن است که روند افزایشی فصل بهار، با ورود به فصل تابستان متوقف و تبدیل به روند کاهشی شد. در ادامه سال نیز، طی فصل پاییز شاهد شکل‌گیری ثبات نسبی در بازار بوده‌ایم هر چند طی 2 ماه آخر سال، شواهدی دال بر تحریک بازار مشاهده شد.

اطلاعات دریافتی از سامانه ثبت معاملات املاک کشور نیز نشان‌دهنده افت مبایعه‌نامه‌های مسکن طی سال 92 نسبت به سال 91 است. هرچند طی 2 ماه آخر سال، رونق نسبی در این بازار شکل گرفت که عمدتا ناشی از ورود متقاضیانی بود که خرید خود را به تعویق انداخته بودند. در اواخر سال با مقاومت قیمت‌ها و همچنین زمزمه‌های اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه‌ها، تعویق خرید دارای هزینه ریسک بالا ارزیابی می‌گردید که نتیجه آن افزایش تعداد مبایعه‌نامه‌ها در ماه‌های بهمن و اسفند شد؛ به طوری که برای اولین بار طی سال 92، نرخ رشد تعداد مبایعه‌نامه‌ها در اسفندماه نسبت به ماه مشابه سال قبل با رشد مثبت مواجه شد. نگاهی به حجم ریالی بازار مسکن در سال 1392 نیز نشان‌دهنده روند کاهشی در اکثر ماه‌های این سال است.

در بازار اجاره نیز به‌رغم افزایش در نیمه اول سال گذشته، نیمه دوم سال با ثبات قابل قبولی سپری شد؛ ضمن اینکه نرخ رشد نقطه‌ای با کاهش پیوسته مواجه شد.

مجموعه عوامل فزاینده و کاهنده قیمت

هم‌اکنون مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن، وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن است، چرا که علاوه‌بر تکمیل و تحویل واحدهای مسکن مهر، نگاهی به آمار پروانه‌های ساختمانی حاکی از آن است که روند صدور پروانه‌های ساختمانی از اوایل سال 89 به این‌سو از وضعیت مناسبی برخوردار است (متوسط ماهانه پروانه‌ها در تهران طی 3 سال گذشته بالغ بر 20 هزار واحد بوده است درصورتی که نیاز تهران حدود 10 هزار واحد تخمین زده می‌شود.)

روند صدور پروانه‌های ساختمانی (به عنوان مهم‌ترین معرف عرضه بالقوه) حاکی از آن است که به‌رغم کاهش در صدور پروانه‌های ساختمانی طی ماه‌های اخیر، در مجموع سال 92 از وضعیت قابل قبولی از لحاظ صدور پروانه‌های ساختمانی برخوردار بوده است.

در سال93 از شکل‌گیری تقاضای جدید (ناشی از تشکیل خانوارهای جدید و همچنین تخریب و نوسازی) به همراه تقاضای انباشته از سال‌های قبل می‌توان به عنوان یک عامل فزاینده قیمت مسکن و تداوم تورم فشار تقاضا نام برد. همچنین تورم که قرار است به کمتر از 30 درصد برسد نیز تاحدودی کشش نسبی در قیمت‌ها ایجاد می‌کند. از سوی دیگر این انتظار مطرح است که در صورت تداوم کاهش یا ثبات نسبی در بازار طلا و ارز، قسمتی از نقدینگی به بازار مسکن انتقال یابد.

همچنین نهاده‌های تولید مسکن دارای انرژی بری بالایی هستند، بر این اساس انتظار می‌رود با اجرای فاز دوم هدفمندی یارانه، هزینه‌های ساخت مسکن به مرور زمان با افزایش روبه‌رو شود و به تبع، قیمت بازاری مسکن بعد از حداقل یکسال دچار تغییرصعودی شود.

 اما با احتساب اثر این عوامل فزاینده،

مهم‌ترین عامل تعدیل بازار مسکن که مورد اتکای دولتمردان است وضعیت مطلوب تولید و عرضه مسکن می‌باشد که هم‌اکنون خود را در قالب پدیده مازاد عرضه در بازار به نمایش گذاشته است.

از سوی دیگر نگاهی به نسبت قیمت مسکن به درآمد خانوارهای ایرانی حاکی از بالا بودن این نسبت است، بنابراین توان پرداخت متقاضیان مصرفی مسکن همخوانی با شکل‌گیری شوک قیمتی ندارد خصوصا که در سال جاری وضعیت درآمدی خانوارها از وضعیت مناسبی برخوردار نیست تا کشش درآمدی خانوارها بتواند افزایش قیمت‌ها را پشتیبانی کند. از همه مهم‌تر، با روی کار آمدن دولت یازدهم، تورم انتظاری با کاهش مواجه شده است؛ براین اساس طرف تقاضا، انتظار کاهش قیمت یا حداقل ثبات قیمت دارند.

به این ترتیب، به نظر می‌رسد در سال 93، تثبیت قیمت مسکن منتفی است اما این سخن به معنای ورود شوک قیمتی به این بخش نیست، بلکه آنچه بیش از سایر گزینه‌ها، محتمل به نظر می‌رسد این است که رشد قیمت مسکن در سال 93، کوچک‌تر از تورم عمومی بانک مرکزی خواهد بود و احتمال اندکی برای پیشی گرفتن مسکن از تورم عمومی،قابل تصور است.

(دنیای اقتصاد)